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楼市泡沫后期,会是什么样子?(上)

楼市泡沫后期,会是什么样子?(上)

  无唠嗑,直奔主题。

  今天主要讲讲,历史上房价泡沫后期的走向。

  参照的是香港和日本。

  前者被挟持15年来不断创新高而近期服软,后者曾一蹶不振面临失去20年。

  具体历史,河给大家理一理。

  1

  香港

  2003年,香港房价破位,比1997年高位下跌7成,那些负巨债买房公民的资金链,立马就崩了。

  一般哪些人会负巨债?

  不明就里的平民百姓和炒房客。

  这两类人,一类无知无畏迷迷糊糊落入圈套,一类知道游戏潜规则但覆水难收。

  资金链断了,出现大量断供潮。

  断供的后果是这么来的,房市火的时候,1000万买下来,首付300万,剩下的700万银行按揭,楼市下跌时候,房子只值500万,换不上钱,斯普哦房子得抵押给银行,还欠200万。

  没有房住,还欠一大笔债。

  大量的人承受不了压力,犯罪和自杀率飙升,社会治安风雨飘摇。

  炒房的那批权贵,趁虚而如,煽动百姓,随后举行了浩浩荡荡的全民大游Xing。

  当时的香港特首董华健,本着「人人有房住」的理念,搞了个八万五计划,想着扩大房屋供应,大量卖地,让百姓安居乐业。

  心思是好的,经历这么一大轮游Xing反扑,结果是什么呢?

  董伯伯直接下课,肠子都悔清了…

  之后,香港制定移民计划,只要在香港投650万港币,就有移民资格,吸引大批接盘侠;同时,供地和挤牙膏似的,2003年以后,香港才首次发送新居屋2000间。

  房价从此开启15年暴涨之路…

  你们看,这是泡沫后期第一种情况,民意或者伪民意可以逆转颓势。

  现在的理直气壮的打砸/房闹,也是有历史可以考证。

  当年香港楼市的热度,跟我国楼市旗鼓相当。

  不一样的是:香港体量小,并非全民炒房,每次下跌,总有大陆富豪跑去接盘。

  而且富人一波流,香港回归时大笔卖出,后来又入场抄底,推涨房价。

  这些地产富豪,对下收拢环保主义闹事,对中绑架购房中产,对上游说政界和法律界,才逐渐有现在的挤牙膏式供地模式,香港房价一骑绝尘。

  转眼20多年过去,知道是好药,还是摈弃了,知道是鸩毒,还是喝了。

  “大房东”权贵,真是惹不得。

  2

  比起香港,上世纪90年代的日本,和当下中国更相似,同样大体量经济,同样的全民炒房热。

  1986-1991年,日本楼市最狂热的时候,有两大神话:

  一 房价不会下跌

  二 政府永远支持房地产

  两大神话+经济繁荣,支撑日本5年楼市狂潮。

  1985年,日本签订广场协议后,为了避免日元升值对经济影响,大幅降息,这是楼市上涨的最大的催化剂。

  从1986年到1987年初,日本银行连续5次降低利率,贴现率为当时世界主要国家最低。

  国内钱瞬间就多起来,1985-1990年,日本M2同比增速从8%升到12%。

  国内的钱多了,同时,因为日元升值,其他国家的钱也流入日本。

  两笔钱,纷纷涌进楼市。

  1984-1991年日本地价指数上涨66.1%,而CPI仅上涨12.6%。

  地产完全脱离实体经济增长。房价太高了,工厂买不起房没法扩张,老百姓(603883,股吧)也住不起房……

  然而,日本当时的楼市有一个极大的隐患,城镇化率超过90%,也就是说高房价维持不了多久。

  压力下,日本选择主动刺破,手段风声大雨点也大--大幅加息。

  日本央行从1989年,连续5次加息,商行向央行借款利率从1987年额2.5%上升到1990年的6%,并降低货币供应增速。

  同时财务部召集金融机构举行听证会,限制房产贷款。

  效果可以说立竿见影,日本各金融机构房产贷款增长速度从1987年的36.6%,下降到1988年的10.2%,1991年,日本商行停止对房产的贷款。

  日本政府没有想到反噬过于猛烈。

  货币忽然转向,首先刺破日本股市,1990年是日本股民最暗黑的一天,当年日经指数暴跌70%。

  公司大量破产,大量房子变卖,供过于求,同时日元套利空间减小,国际上的热钱也逃走了。

  1991年始,日本房产从东京开始崩塌,迅速蔓延到全国。

  1992年,日本政府出台“地价税”,凡持有土地者,每年必须缴纳一定比例税收,有房的人立马出售土地,房市进入大萧条。

  接下来就是大家所熟知的失去二十年。

  1992年到2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅65%,所有城市跌幅53%,而这段时间的平均GDP只有不到1个点的增速,先后好几百家金融机构倒闭。

  于此同时,日本经济停滞,国际地位下降,

  1991年-2014年,日本累计增长30%,美国194%,中国增长26.3倍,取缔日本成为第二大经济体。

  …

  其实日本除了被人熟知的失去二十年这次房产泡沫,1974年也出现过大幅调整。

  那为什么74年日本楼市很快恢复并开启下一个长牛?日本楼市又对于我国有什么启示?我国楼市未来走势如何?这就是我们下期要讲的故事了。

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